Kako natančen je ocenjevalnik?
Prikazujemo primerjavo ocen vrednosti z ocenami izračunov na oceni-nepremicnino.si in realiziranimi pogodbenimi cenami stanovanj. Zaradi varstva podatkov, so podatki v celoti anonimizirani. Medtem, ko so pogodbene cene javno dostopne [1]. Iz analize smo ugotovili, da se vrednosti v povprečju ujemajo skoraj 100 %, medtem ko večji del primerjav odstopa le 10 %. Rezultat ocenjujemo kot izjemno dober in nakazuje, da izračun na oceni-nepremicnino.si v splošnem dovolj dobro oceni vrednost stanovanj. Hkrati pa se tudi zavedamo, da je ocenjevalnik potrebno ves čas posodabljati, za kar tudi neprestano skrbimo.
Uvod
Izvedli smo primerjavo realiziranih prodajnih cen, ki so javno dostopne na Evidenci trga nepremičnin [1] in oceno vrednosti, ki so jih izvedli uporabniki na naši spletni strani. Vsi podatki so v največji meri anonimizirani. Pri tem smo analizirali nekaj več kot 60 prodanih stanovanj na območju celotne Slovenije. Od teh smo 10 stanovanj izločili, ker so vneseni podatki v naš ocenjevalnik s strani uporabnikov precej odstopali od dejanskih podatkov. Tako smo analizirali 52 stanovanj prodanih v letu 2020 in 2021.
Rezultati primerjav in ugotovitve
V prvem koraku primerjave smo podatke uredili. Ugotovili smo, da je velik del primerjav izvedenih za Ljubljano s širšo okolico (okoliške občine), približno četrtino pa jih je iz preostalega dela Slovenije. Ker tudi uradne statistike nakazujejo, da je nepremičninski trg najbolj aktiven v tem območju, nas to ne preseneča.
Primerjave kažejo, da so odstopanja za polovico od analiziranih poslov manjša od 5 % (Slika 1). Pri primerjavi odstopanj med našo oceno in realizirano pogodbeno ceno, smo ugotovili, da je mediana 100,2 %, povprečje 99,4 % in standardna deviacija 10 %. To pomeni, da lahko rečemo, da je naš ocenjevalnik precej natančen, in da je odstopanje pri ocenah vrednosti v večji meri 10 %. Če upoštevamo, da na vrednost nepremičnine vplivajo tudi drugi dejavniki, ki v našem ocenjevalniku niso zajeti, ki so posledica dogajanja na nepremičninskem trgu, je to zelo dober rezultat. Na Sliki 1 prikazujemo število poslov in za različne intervale odstopanj. Dodatno pa je še informativno prikazna normalna porazdelitvena funkcijo z mediano 100 % in standardno deviacijo 10 %. Pri tem se lahko opazi podoben trend rezultatov, kot na podlagi dejanskih podatkov.
Za boljšo predstavo dodatno na Sliki 2 prikazujemo tudi ocene vrednosti nepremičnin v odvisnosti od realiziranih vrednosti posla. Prikazani so vsi analizirani posli, kot tudi diagonalna črta, ki nakazuje popolno ujemanje. Na celotnem območju primerjav, se lahko manjša odstopanja, ki so kot že omenjeno, posledica dodatnih dejavnikov, ki niso zajeti pri uporabi ocenjevalnika.
Želite izračunati vrednost stanovanja ali hiše?
Pogled v prihodnost
V ekipi Oceni nepremičnino bomo še v nadaljevanju izboljševali model za oceno vrednosti, kot tudi dodajali dodatne opcije, s katerimi bi uporabniki lahko še bolj natančno določili vrednost nepremičnine.
Metodološko pojasnilo
Metodološko pojasnilo je navedeno v prejšnjih prispevkih o analizah cen stanovanj in hiš. Za več informacij pa nas lahko kontaktirate na [email protected].
Viri
- [1] ETN. 2021. Evidenca trga nepremičnin. https://egp.gu.gov.si/egp/ (Dostop dne 11.8.2021).