Kaj se bo zgodilo s cenami hiš?
V prejšnjih prispevkih smo analizirali cene stanovanj v Sloveniji in Ljubljani in ugotovili, da cene stanovanj precej naraščajo, to je več kot 4 % na leto. Kaj pa cene hiš? Z analizami prodajnih cen hiš v letih 2018 do 2021 smo ugotovili, da je letna rast hiš tudi občutna, in sicer več kot 3 %. Enako kot za analize cen stanovanj smo tudi v tem primeru izvedli lastne analize na javno dostopnih podatkih iz Evidence trga nepremičnin [1]. Glavna ugotovitev prispevka je, da je bila leta 2020 in 2021 rast cen hiš kar 7 %. Kakšni so obeti? Bodo cene hiš tudi naraščale še naprej?
Uvod
Velikokrat se navajajo podatki, da je rast cen hiš v Sloveniji nižja kot stanovanj [2-5]. To do določene mere drži, vendar je odvisno ali se primerjajo rasti cen za celotno Slovenijo, ali za določeno območje. V Sloveniji je število in tudi vrednost poslov za hiše manjši, kot za stanovanja [2-5], zaradi tega je tudi manj podatkov na voljo za analize in smiselne ugotovitve.
V prikazanem prispevku bomo prikazali povprečne vrednosti prodanih (ali realiziranih pogodbenih) cen hiš za celotno Slovenijo za podatke iz leta 2018, 2019, 2020 in 2021. Podatki za leto 2021 so bili ob izvedeni analizi na voljo do začetka avgusta. Podatke o povprečnih vrednostih smo primerjali tudi z letnimi (in preliminarnimi) poročili GURS-a o slovenskem trgu nepremičnin [2-5].
Glavne ugotovitve
Glavna ugotovitev predstavlja povprečne vrednosti pogodbenih (oziroma prodajnih) cen hiš za celotno Slovenijo, kjer le ta znaša:
- za podatke iz leta 2018 povprečna cena hiš 125000 €, GURS-ova ocena je ista [2],
- za podatke iz leta 2019 povprečna cena hiš 128000 €, GURS-ova ocena je ista [3],
- za podatke iz leta 2020 povprečna cena hiš 138000 €, medtem ko je GURS v preliminarnem poročilu te vrednosti ni navedel [4], v zadnjem poročilu [5] pa je izračunana mediana pri 107000 €, medtem ko smo mi mediano ocenili pri 109000 €,
- za podatke iz leta 2021 (do avgusta) povprečna cena hiš 148000 €.
Želite izračunati vrednost stanovanja ali hiše?
Rezultati analiz
Omenjene glavne ugotovitve prikazujemo na Sliki 1, kjer poleg povprečnih prodajnih cen za leta 2018 - 2021, prikazujemo tudi vse realizirane prodaje upoštevane pri izračunih. Vsako leto je bilo izvedenih več tisoč prodaj, zaradi česar je na Sliki 1 prikazanih ogromno rezultatov. Podobno kot pri povprečnih cenah po letih stanovanj, tudi pri hišah prihaja do različnih vrednosti povprečnih vrednostih po letih za posamezna leta izgradnje (npr. precej različne vrednosti za leto izgradnje 1975, 1976 in 1977), kar je posledica (pre)majhnega števila realiziranih prodaj v posameznem letu in za posamezno leto izgradnje. Navkljub temu je opazen trend naraščanja povprečnih cen za novejša leta izgradnje, kot tudi za realizirane posle v letih 2020 (modra črta) in 2021 (zelena črta) napram realiziranim prodajam v letih 2018 (rdeča črta) in 2019 (oranžna črta) (Slika 2).
Zanimivo je tudi zakaj se za hiše ne primerjajo realizirane prodajne cene na enoto površine (dela) stavbe? Da bi odgovorili na to vprašanje smo primerjali te cene za hiše zgrajene po letu 2010, da se zmanjša vpliv letnika izgradnje. Iz Slike 2 se lahko opazi, da so prodajne cene v odvisnosti od površine (dela) stavbe precej različne (opazen velik raztros). To potrjuje našo tezo, da je bolje analizirati prodajne cene hiš kot celote, in ne kot za stanovanja - prodajna cena (€) na enoto površine nepremičnine (m2).
Kaj se bo zgodilo s cenami hiš? Bodo še naprej naraščale?
Trendi zadnjih let kažejo, da se povprečne cene hiš, enako kot stanovanj, vsako leto dvignejo. Vendar v primerjavi s povprečnimi cenami stanovanj za območje celotne Slovenije, so letne rasti nekoliko nižje. Kaj to pomeni za prihodnost? Če bi sklepali le glede na analize gibanj povprečnih cen zadnjih let, bi lahko podali oceno, da se bo v prihodnjih letih rast povprečnih cen nadaljevala.
Metodološko pojasnilo
Metodološko pojasnilo in uporabljeni viri so navedeni v prejšnjih prispevkih o analizah cen stanovanj. Za več informacij pa nas lahko kontaktirate na [email protected].
Avtor
Dr. Aleš Jamšek, mag. inž. grad., je gradbeni inženir in strokovnjak za konstrukcije in potresno inženirstvo. Z delom, študijem in raziskovanjem se je specializiral na področju verjetnostih in statističnih metod na področju gradbeništva. Je avtor več znanstvenih in strokovnih prispevkov tako v slovenskih kot tujih priznanih publikacijah.