Bodo cene stanovanj v Sloveniji še naraščale?

Uvod

Dogajanje na trgu nepremičnin je zadnja leta precej aktivno, predvsem v Ljubljani in njeni okolici. Pri prodajah prevladujejo starejše nepremičnine. Velika aktivnost na trgu izhaja iz več razlogov, glavna pa sta predvsem gospodarska rast in posledično višanje kupne moči prebivalstva ter ugodne možnosti dostopa do stanovanjskih kreditov.

V prikazanem prispevku bomo prikazali povprečne vrednosti realiziranih cen na enoto uporabne površine za območje celotne Slovenije za podatke iz leta 2018, 2019, 2020 in 2021. Podatki za leto 2021 so bili ob izvedeni analizi na voljo do začetka avgusta. Podatke o povprečnih vrednostih smo primerjali tudi z letnimi (in preliminarnimi) poročili GURS-a o slovenskem trgu nepremičnin [2-5].

Rezultati analiz

Na Sliki 1 prikazujemo rezultate analiz za prodajne cene stanovanj na m2 uporabne površine [€/m2] za podatke iz ETN [1] za leto 2018, 2019, 2020 in 2021 (do avgusta) za območje celotne Slovenije. Najprej prikazujemo vse rezultate, ki obsegajo več tisoč prodaj za posamezno leto, nato povprečje po letih. Kot zadnje in verjetno najbolj reprezentativne rezultate pa prikazujemo še povprečja za vse realizirane prodaje stanovanj, in sicer za vsa leta. Vsa ta povprečja prikazujemo za podatke realiziranih prodaj, izvedene v letih 2018, 2019, 2020 in 2021 (Slika 1). Na Sliki 1 se najprej lahko opazi velik raztros cen, kar je posledica mnogih dejavnikov; eden izmed njih je tudi dejstvo, da so podatki povzeti za območje celotne Slovenije. Nadalje se lahko opazi, da povprečje po letih precej variira od leta do leta, kar je predvsem posledica manjših vzorcev podatkov za posamezno leto.

Najbolj zanimiva pa je primerjava povprečnih vrednosti za realizirane prodaje stanovanj (Slika 1) za celotno Slovenijo, kjer le ta znaša:

• za podatke iz leta 2018: 1740 €/m², medtem ko je GURS [2] ocenil 1770 €/m²,
• za podatke iz leta 2019: 1850 €/m², medtem ko je GURS [3] tudi ocenil 1850 €/m²,
• za podatke iz leta 2020: 1980 €/m², medtem ko je GURS v preliminarnem poročilu to vrednost [4] ocenil pri 1930 €/m², v zadnjem poročilu [5] pa so prikazane le mediane vrednosti, vendar ta primerajva ni relevantna,
• za podatke iz leta 2021 (do avgusta): 2100 €/m² , medtem ko GURS-ovih ocen še ni na voljo.

Tako lahko ugotovimo, da je bila letna rast povprečne cene stanovanj v Sloveniji za vsa tri leta 2019, 2020 in 2021 (do avgusta) približno med 6 in 7 %. Pri tem naj opomnimo, da naše ocene nekoliko odstopajo od povprečnih cen GURS-a [2-4], kar je posledica različnih metodologij in tudi robnih pogojev, s katerimi omejimo, katere nepremičnine se upoštevajo v analizah. Za več informacij o teh pogojih nas lahko zainteresiran bralec kontaktira na [email protected].

Naj izpostavimo, da se je prav tako zvišalo povprečno leto izgradnje prodanih stanovanj z leta 1975 (podatki za leto 2018 in 2019) na povprečno leto izgradnje 1977 (za podatke iz leta 2020 in 2021) (Slika 1).

Kot je razvidno, povprečje po letih lahko precej odstopa od leta do leta: npr. polna zelena črta za podatke iz leta 2021 ima precej lokalnih skokov in padcev na Sliki 1 v obdobju od leta 2010 naprej.

Kot že omenjeno je najverjetneje to posledica manjšega vzorca rezultatov za podatke o prodajah v posameznem letu, kar posledično rezultira v precej različnih povprečjih za podatke leto prej ali kasneje. Zato smo poleg povprečij upoštevali še eksponentno drseče povprečje (angl. EMA - exponential moving average) (Slika 2) za zadnjih 10 let (oz. 10 podatkov), kar posledično nekoliko zgladi krivulje, s katerimi prikazujemo rezultate. Več o omenjeni metodi določitve povprečja smo podali v poglavju Metodološka pojasnila. Iz primerjave eksponentnih drsečih povprečij, prikazanih na Sliki 2, se lahko opazi, da se jasno nakazuje trend naraščajočih realiziranih cen stanovanj za celoten prikazan interval let izgradnje stanovanj (od leta 1945 naprej). To je razvidno na mestih, kjer je npr. rdeča črtkana črta na Sliki 2 za eksponentno drseče povprečje cen iz leta 2018 najnižja, najvišja pa je zelena črtkana črta za povprečje cen iz leta 2021.

Pogled v prihodnost

Tako lahko pridemo do točke našega pogleda v prihodnost. Pri tem nas predvsem zanima, ali bodo cene stanovanj v Sloveniji še naprej naraščale. Tovrstne napovedi, so seveda precej nehvaležne, ker je dejavnikov ogromno, kjer je vpliv tako lokalnega, regionalnega in tudi mednarodnega dogajanja zelo velik (kupna moč, dostopnost in stroški kreditov, cene materialov, surovin, storitev, dobavni roki, dostopnost do finančnih sredstev in kreditov,...). Če bi sklepali zgolj in samo po trendih naraščanja povprečnih cen stanovanj v Sloveniji v zadnjih letih, pa bi lahko podali oceno, da bodo cene v prihodnjih letih še naraščale.

Metodološko pojasnilo

Podajamo le skrajšan opis uporabljene metodologije, ker bi širši opis močno preobsegal ta prispevek. Za več informacij pa nas lahko kontaktirate na [email protected].

Podatke smo povzeli iz javno dostopne Evidence trga nepremičnin - ETN [1], kjer smo te podatke sami ustrezno prečistili in uredili. Pri določitvi cen na kvadratni meter smo ustrezno upoštevali še površino dodatnih prostorov (terasa, klet, poslovni prostori,...) in tudi vrednosti garaž. Vse analize smo izvedli s programom Matlab [6]. Potrebno je opomniti, da prikazujemo povprečne vrednosti za posamezno leto oziroma za vse rezultate, kar se je upoštevalo tudi v GURS-ovih letnih poročilih za leto 2018 [2], 2019 [3] in preliminarno poročilo za leto 2020 [4], medtem ko se je v najnovejšem poročilu za leto 2020 [6] rezultate prikazovalo izračunane kot mediano cen. Potrebno je opozoriti, da je mediana realiziranih cen na enoto uporabno površine nižja za vse analizirane podatke, kar je seveda pričakovano. Zakaj pa smo mi privzeli povprečja? Ker smo sledili zgledu določitve bruto družbenega proizvoda (BDP) na prebivalca, kjer se le ta določa kot povprečna vrednost in ne kot mediana.

Rezultate smo prikazali poleg povprečnih vrednosti za posamezna leta tudi z eksponentnim drsečim povprečjem (angl. EMA - exponential moving average), kjer smo upoštevali zadnjih 10 podatkov (to je 10 let). Obdobje 10 let smo upoštevali kot dovolj dolg interval, kjer imajo povprečne cene v tem obdobju vpliv na izračunano povprečje. Eksponentno drseče povprečje se pogosto upošteva za različne analize na področju financ, v našem primeru pa je uporaben, ker se nekoliko zgladijo krivulje in se bolje ponazori določene trende.

Avtor

Dr. Aleš Jamšek, mag. inž. grad., je gradbeni inženir in strokovnjak za konstrukcije in potresno inženirstvo. Z delom, študijem in raziskovanjem se je specializiral na področju verjetnostih in statističnih metod na področju gradbeništva. Je avtor več znanstvenih in strokovnih prispevkov tako v slovenskih kot tujih priznanih publikacijah.

Viri

• [1] ETN. 2021. Evidenca trga nepremičnin. https://egp.gu.gov.si/egp/ (Dostop dne 11.8.2021).
• [2] GURS. 2019. Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2018. Geodetska Uprava Republike Slovenije, marec 2019.
• [3] GURS. 2020. Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2019. Geodetska Uprava Republike Slovenije, maj 2020.
• [4] GURS. 2021. Preliminarni podatki o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020. Geodetska Uprava Republike Slovenije, marec 2021.
• [5] GURS. 2021. Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020. Geodetska Uprava Republike Slovenije, avgust 2021.
• [6] Matlab. 2021. MATLAB - MathWorks - MATLAB & Simulink. https://www.mathworks.com/products/matlab.html (Dostop dne 11.8.2021).