Koliko so se zvišale cene stanovanj v Ljubljani?

Uvod

Kot smo ugotovili v prejšnjem prispevku z naslovom Kaj se dogaja s cenami stanovanj?, se na območju Slovenije cene stanovanj zadnjih nekaj let dvigajo in to kar 7 % na letni ravni. Dogajanje na trgu prodaje in nakupa stanovanj je še posebno aktivno na območju Ljubljane, kjer obsega približno 1/4 vseh realiziranih prodaj za območje Slovenije [2-5].

Podobno kot v prejšnjem prispevku, kjer smo prikazali primerjave cen stanovanj za celotno Slovenijo, v tem prispevku prikažemo povprečne vrednosti realiziranih cen na enoto uporabne površine za območje občine Ljubljana iz leta 2018, 2019, 2020 in 2021. Podatki za leto 2021 so bili ob izvedeni analizi na voljo do začetka avgusta. Za boljšo primerjavo in potrditev, da smo uporabili ustrezno metodologijo, pa izračunane povprečne vrednosti primerjamo s poročili in preliminarnimi poročili GURS-a o slovenskem trgu nepremičnin [2-5], kjer je odstopanje minimalno.

Rezultati analiz

Z izvedenimi analizami smo določili povprečne cene stanovanj za območje občine Ljubljane za realizirane prodaje iz let 2018, 2019, 2020 in 2021 (do avgusta). Kot smo ugotovili v prejšnjem prispevku, pri analizah povprečnih cen za območje celotne Slovenije lahko povprečne cene precej variirajo med leti, kar je predvsem posledica majhnega števila vzorcev prodaj za posamezno leto. V primeru analiz prodanih stanovanj v Ljubljani je ta problem še bolj izrazit, ker se v upoštevanem intervalu leta izgradnje (od leta 1945 naprej) ni prodalo nobeno stanovanje z izbranim letom izgradnje. Ta problem bomo kasneje še nekoliko bolj osvetlili. Zato smo enako kot za analize na območju celotne Slovenije tudi za analize na območju Ljubljane določili eksponentna drseča povprečja (angl. Exponential moving average - EMA) z upoštevanjem zadnjih 10 podatkov. Poleg tega smo določili tudi povprečne cene vseh prodaj stanovanj, realizirane v letih 2018, 2019, 2020 in 2021 (Slika 1). Za bolj pregledno primerjavo smo rezultate za območje občine Ljubljana primerjali s podatki za območje celotne Slovenije (Slika 1).

Primerjamo lahko še povprečno ceno na enoto uporabne površine za območje Ljubljane s tistimi, ki so jih določili v poročilih GURS-a [2-5]:

• za podatke iz leta 2018: 2720 €/m² , medtem ko je GURS [2] ocenil 2770 €/m²,
• za podatke iz leta 2019: 2840 €/m² , medtem ko je GURS [3] ocenil 2800 €/m²,
• za podatke iz leta 2020: 2970 €/m², medtem ko je GURS v preliminarnem poročilu to vrednost [4] tudi podobno ocenil pri 2960 €/m², v zadnjem poročilu GURS za leto 2020 [5] pa so prikazane le mediane vrednosti pri 2960 €/m2, medtem ko smo jo mi ocenili pri 2920 €/m²,
• za podatke iz leta 2021 (do avgusta): 3220 m/ , medtem ko GURS-ovih ocen še ni na voljo.

Tako lahko ugotovimo, da je bila letna rast povprečne cene stanovanj v Ljubljani v letih 2019 in 2020 približno 4 % in 5 %, medtem ko je bila leta 2021 rast kar 8 %. Pri tem naj opomnimo, da naše ocene nekoliko odstopajo od povprečnih cen GURS-a [2-4], kar je posledica različnih metodologij in tudi robnih pogojev, s katerimi omejimo, katere nepremičnine se upoštevajo v analizah. Za več informacij o teh pogojih nas lahko zainteresiran bralec kontaktira na [email protected].

Povprečna leta izgradnje prodanih stanovanj v Ljubljani ne odstopajo bistveno in so podobna kot za celotno Slovenijo, in sicer so bila povprečna stanovanja zgrajena med letom 1974 in 1975. Le podatki prodanih stanovanj za leto 2021 nakazujejo, da so se v Ljubljani prodajala v povprečju malce starejša stanovanja kot na območju celotne Slovenije, in sicer letnik 1975 v primerjavi s 1977.

Kot je bilo predhodno omenjeno, je pri analizah povprečnih cen velik problem, da ni na voljo dovolj podatkov, kar je razvidno s Slike 2, kjer prikazujemo vse cene realiziranih prodaj stanovanj za območje Ljubljane, ki so bile izvedene v letih 2018, 2019, 2020 in 2021 (do avgusta). Tako za določena leta izgradnje ni mogoče določiti povprečne cene stanovanj (Slika 2). Zanimivo je tudi, da je bilo v zadnjih letih realiziranih najmanj prodaj stanovanj, zgrajenih pred letom 1955, letih 1990-2000 in 2010-2015. Ta obdobja nekako sovpadajo z zmanjšano realizacijo gradnje stanovanj, kot npr. obdobje 2010-2015 sovpada z obdobjem gospodarske krize, ki je močno prizadela gradbeni in nepremičninski sektor. Po drugi strani pa se je prodalo največ stanovanj, zgrajenih v obdobju 1955-1990, 2000-2010 in od leta 2015 naprej.

Podobno kot smo ugotavljali že za povprečne cene stanovanj na območju celotne Slovenije, kjer v zadnjih letih povprečne cene stanovanj vsako leto naraščajo. Tudi za območje Ljubljane je viden pozitiven trend naraščanja povprečnih cen, vendar s pomembno razliko, da povprečne cene precej bolj naraščajo kot za območje celotne Slovenije. Če bi sklepali le na podlagi naraščanja povprečnih cen na območju Ljubljane, bodo tudi v prihodnjih letih cene v povprečju naraščale.

Metodološko pojasnilo

Podajamo le skrajšan opis uporabljene metodologije, ker bi širši opis močno preobsegal ta prispevek. Za več informacij pa nas lahko kontaktirate na [email protected].

Podatke smo povzeli iz javno dostopne Evidence trga nepremičnin - ETN [1], kjer smo te podatke sami ustrezno prečistili in uredili. Pri določitvi cen na kvadratni meter smo ustrezno upoštevali še površino dodatnih prostorov (terasa, klet, poslovni prostori,...) in tudi vrednosti garaž. Vse analize smo izvedli s programom Matlab [6]. Potrebno je opomniti, da prikazujemo povprečne vrednosti za posamezno leto oziroma za vse rezultate, kar se je upoštevalo tudi v GURS-ovih letnih poročilih za leto 2018 [2], 2019 [3] in preliminarno poročilo za leto 2020 [4], medtem ko se je v najnovejšem poročilu za leto 2020 [6] rezultate prikazovalo izračunane kot mediano cen. Potrebno je opozoriti, da je mediana realiziranih cen na enoto uporabno površine nižja za vse analizirane podatke, kar je seveda pričakovano. Zakaj pa smo mi privzeli povprečja? Ker smo sledili zgledu določitve bruto družbenega proizvoda (BDP) na prebivalca, kjer se le ta določa kot povprečna vrednost in ne kot mediana.

Rezultate smo prikazali poleg povprečnih vrednosti za posamezna leta tudi z eksponentnim drsečim povprečjem (angl. EMA - exponential moving average), kjer smo upoštevali zadnjih 10 podatkov (to je 10 let). Obdobje 10 let smo upoštevali kot dovolj dolg interval, kjer imajo povprečne cene v tem obdobju vpliv na izračunano povprečje. Eksponentno drseče povprečje se pogosto upošteva za različne analize na področju financ, v našem primeru pa je uporaben, ker se nekoliko zgladijo krivulje in se bolje ponazori določene trende.

Avtor

Dr. Aleš Jamšek, mag. inž. grad., je gradbeni inženir in strokovnjak za konstrukcije in potresno inženirstvo. Z delom, študijem in raziskovanjem se je specializiral na področju verjetnostih in statističnih metod na področju gradbeništva. Je avtor več znanstvenih in strokovnih prispevkov tako v slovenskih kot tujih priznanih publikacijah.

Viri

• [1] ETN. 2021. Evidenca trga nepremičnin. https://egp.gu.gov.si/egp/ (Dostop dne 11.8.2021).
• [2] GURS. 2019. Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2018. Geodetska Uprava Republike Slovenije, marec 2019.
• [3] GURS. 2020. Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2019. Geodetska Uprava Republike Slovenije, maj 2020.
• [4] GURS. 2021. Preliminarni podatki o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020. Geodetska Uprava Republike Slovenije, marec 2021.
• [5] GURS. 2021. Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020. Geodetska Uprava Republike Slovenije, avgust 2021.
• [6] Matlab. 2021. MATLAB - MathWorks - MATLAB & Simulink. https://www.mathworks.com/products/matlab.html (Dostop dne 11.8.2021).